Les diferents mesures preses pel Govern per a pal·liar els efectes de la crisi del Covid-19 no preveuen cap moratòria en relació amb els locals de negoci arrendats. No obstant això, és viable, en el marc de l’autonomia de la voluntat de les parts que regeix la contractació civil i mercantil, acordar entre arrendador i arrendatari les mesures oportunes per a mitigar aquesta situació excepcional.
En els últims dies estem rebent moltes consultes sobre com fer les factures pel lloguer de locals comercials quan s’acorda amb l’inquilí una condonació total o parcial de la renda mensual o una moratòria en el pagament. En les pròximes línies intentarem buidar alguns dubtes respecte a les diferents situacions en la qual es pot trobar el propietari de l’immoble, atès que el lloguer de locals comercials és una operació sobre la qual és preceptiu repercutir l’Impost sobre el valor Afegit a la mena del 21%.
Les situacions que podrien plantejar-se són la següents:
a) La condonació o exoneració total de la renda corresponent a un determinat mes o als quals es pactin entre el propietari i l’inquilí. En aquest supòsit entenem que no es produiria la meritació de l’impost atès que la renda no resulta exigible per l’acord al qual han arribat les parts (art. 75.u.7è de la Llei de l’IVA).
b) Si la condonació és parcial, la meritació de l’IVA només es produirà per la part exigible, no havent-hi obligació de repercutir l’impost sobre la part condonada en la mesura que aquesta no resulta exigible. La factura haurà d’emetre’s pel nou import acordat, indicat clarament en la factura l’acord aconseguit entre les parts.
c) En els casos de moratòria, és a dir, quan els pactes és l’ajornament de determinades mensualitats de lloguer que passaran a incrementar l’import d’altres mensualitats, l’exigibilitat i meritació es produirà en aquestes mensualitats futures i no en aquelles que s’ajornen, i això perquè és en aquest moment en el qual es produeix l’exigibilitat del preu. Atesa aquesta interpretació, si hem acordat que l’import del mes d’abril sigui exigible el mes de juliol i agost, la repercussió de l’IVA s’efectuarà en aquests mesos. No obstant això, si volem esquivar un possible conflicte tributari, a la vista de l’excés de zel amb el qual la AEAT interpreta la normativa fiscal, els més prudent seria repercutir l’IVA en la factura del mes d’abril.
d) Pogués succeir que la factura ja hagués estat emesa i amb posterioritat s’hagués acordat amb l’inquilí la condonació parcial o total de la quota d’arrendament. En aquest cas serà necessari fer una factura rectificativa conformement al que s’estableix en els articles 80 i 89 de la Llei de l’IVA i del Reglament pel qual es regulen les obligacions de facturació (RD 1619/2012, de 30 de novembre).
En qualsevol dels supòsits plantejats, per a evitar el pagament de l’IVA, és necessari modificar el contracte recollint les noves condicions derivades de l’estat d’alarma, que ha provocat una situació excepcional i molt diferent a la que existia quan es va signar el contracte.
Finalment, si l’escenari en el qual ens trobem és l’impagament d’una factura, es podrà acudir al sistema de rectificació de la base imposable per a recuperar la quota de l’IVA repercutida i no cobrada.
Quedem a la seva disposició, per a qualsevol dubte o aclariment addicional que precisi contacti amb nosaltres.
Jorge Borrajo Dios
Soci de Kreston Iberaudit
Auditor de Comptes – Advocat
Professor Associat de la Facultat d’Economia i Empresa de la Universitat de A Coruña
