Hem elaborat aquest document relatiu a les mesures socials establertes per als arrendataris i arrendadors d’immobles destinats a habitatge habitual pel que no afecten les rendes de lloguer que satisfacin els autònoms o empreses dins de la seva activitat. En qualsevol cas, qualsevol mesura que s’adopti, ja sigui mitjançant acord entre les parts o ja sigui mitjançant aplicació obligatòria d’alguna mesura establerta en l’esmentat Reial decret, és recomanable que quedi degudament documentada.
El passat 1 d’abril es va publicar en el BOE, mitjançant el Reial decret 11/2020, una sèrie de mesures urgents i complementàries en diferents àmbits, especialment en el social.
Quant a les mesures que puguin afectar els empresaris autònoms, aquells que es trobin en situació de vulnerabilitat, podran aplicar moratòria en el pagament d’hipoteques i altres crèdits sense garantia hipotecària.
Persones especialment vulnerables a conseqüència del COVID 19
La definició que caracteritza a les persones en situació de vulnerabilitat econòmica pel COVID 19 a l’efecte de la renda arrendatícia de l’habitatge habitual serà aquella persona en la qual es produeixin, simultàniament, les següents circumstàncies:
1) Que passi a estar en desocupació, afectat per un expedient temporal de regulació d’ocupació o reducció de jornada. En cas de ser empresari o professional, haver sofert una pèrdua substancial dels seus ingressos.
2) Que els ingressos nets de la unitat familiar estiguin per sota d’un llindar, que dependrà de les circumstàncies personals i familiars de l’afectat. Aquest llindar mínim és de 1.645,80 euros mensuals, incrementant-se aquest en funció del nombre de fills, discapacitats i ascendents majors de 65 anys que formin part de la unitat familiar.
3) Que la renda arrendatícia, més despeses i subministraments bàsics, superi el 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.
4) Que cap membre de la unitat familiar sigui propietari o usufructuari d’un altre habitatge, tret que s’hagi rebut per herència una part alíquota. Tampoc s’aplicarà aquest requisit si l’habitatge de la qual és titular no estigui a la seva disposició per causa de separació o divorci, o qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat.
A l’efecte de les diferents mesures que afectin aquest col·lectiu i que aquí els expliquem, la situació de vulnerabilitat haurà d’acreditar-se mitjançant els següents documents:
• En cas de treballadors per compte d’altri: certificat de situació legal de desocupació, mitjançant certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions en el qual figuri la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis de desocupació.
• En cas de treballadors autònoms, mitjançant certificat expedit per la AEAT o entitat competent de la Comunitat Autònoma, sobre la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
• Llibre de família
• Certificat d’empadronament relatiu a la unitat familiar.
• Declaració de discapacitat, dependència o incapacitat permanent, quan escaigui.
• Nota simple del servei d’índexs del Registre de la Propietat de tots els membres de la unitat familiar.
1.- Desnonaments
El primer bloc de mesures té com a objectiu fer costat a les persones que no puguin pagar els seus lloguers per trobar-se en situació de vulnerabilitat pel COVID-19 i no tinguin alternativa habitacional, per la qual cosa se suspenen els desnonaments durant sis mesos des de l’entrada en vigor de l’Estat d’Alarma.
2.- Renovació obligatòria de contractes d’arrendaments d’habitatge habitual.
En segon lloc, s’implanta la renovació obligatòria, prèvia sol·licitud formal per part de l’arrendatari, dels contractes de lloguer que vencin dins del període comprès entre el 2 d’abril de 2020 i fins als dos mesos posteriors a la finalització de l’estat d’alarma. Aquesta pròrroga serà de sis mesos i en ella es mantindran els termes i condicions del contracte en vigor.
3.- Moratòria en el pagament de lloguer d’habitatge habitual
En tots els casos exposats de vulnerabilitat, l’arrendatari haurà d’acreditar la seva situació a l’arrendador.
Sempre que no s’hagués ja aconseguit un acord entre les parts amb caràcter previ al 2 d’abril, les diferents opcions dependran de la mena d’arrendador:
3.1) Arrendador persona jurídica, entitat pública o gran tenidor (propietari de més de 10 immobles urbans o 1.500 m² de superfície construïda):
L’arrendatari podrà sol·licitar, abans del dia 2 de maig de 2020, l’ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda, i si aquest no fos acceptat per l’arrendador, aquest últim podrà optar per:
a) Moratòria de les mensualitats: La moratòria en el pagament de la renda es prolongarà mentre duri l’estat d’alarma o mentre persisteixi la situació de vulnerabilitat, amb un màxim de quatre mesos. Una vegada superada aquesta situació, l’inquilí retornarà la quota o quotes no pagades al llarg d’un període no superior a tres anys, sense que pugui aplicar-se-li cap mena de penalització ni interessos. Si la durada que restés al contracte fos inferior a 3 anys, el fraccionament es realitzarà pel temps restant.
b) Reducció de la renda: L’arrendador podrà optar, en lloc de la moratòria, per una reducció del 50% de la renda arrendatícia durant el temps que duri l’estat d’alarma i les mensualitats següents, si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada pel COVID-19, amb un màxim de 4 mesos.
3.2) Arrendador persona física que no sigui gran tenidor:
Es regula un ajornament per al cas en el qual l’arrendador sigui una persona física, alguna cosa que succeeix en el 85% dels casos. En aquestes circumstàncies, l’inquilí, sempre que es trobi en situació de vulnerabilitat, podrà sol·licitar un ajornament en el pagament de la seva renda. L’arrendador tindrà set dies per a acceptar-lo, proposar una alternativa o rebutjar-lo. La sol·licitud haurà de presentar-la abans del dia 2 de maig de 2020.
En el cas que no hi hagi un acord, l’inquilí tindrà accés a un programa d’ajudes transitòries de finançament a cost zero amb aval de l’Estat. L’inquilí podrà sol·licitar un crèdit finalista, directament pagat a l’arrendador, per import de fins a sis mensualitats de la renda de lloguer, a retornar en un període màxim de deu anys. Aquest crèdit no tindrà interès, serà concedit per les entitats de crèdit i comptarà amb l’aval de l’Estat, a través de l’Institut de Crèdit Oficial (ICO), que signarà el corresponent acord amb el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.
4.- Moratòria hipotecària i altres crèdits
Situació de Vulnerabilitat
A l’efecte dels crèdits hipotecaris i crèdits de finançament no hipotecari, el beneficiari ha de passar a estar en situació de vulnerabilitat econòmica pel COVID 19.
La definició que caracteritza a les persones en situació de vulnerabilitat econòmica pel COVID 19 a l’efecte de la moratòria hipotecària i altres crèdits serà aquella persona en la qual es produeixin, simultàniament, les següents circumstàncies:
a) Que el beneficiari es trobi en situació de desocupació i en el cas d’empresari o professional, sofreixi una disminució d’ingressos d’almenys el 40% dels seus ingressos.
b) Que els ingressos nets de la unitat familiar estan per sota d’un llindar, que dependrà de les circumstàncies personals i familiars de l’afectat. Aquest llindar mínim és de 1.645,80 euros mensuals, incrementant-se aquest en funció del nombre de fills, discapacitats, ascendents majors de 65 anys que formin part de la unitat familiar.
c) Que les quotes hipotecàries, més les despeses i subministraments bàsics resultin igual o superior al 35% dels ingressos.
5.-Deute hipotecari
El deute hipotecari serà la contreta per a l’adquisició dels següents immobles:
a) L’habitatge habitual.
b) Immobles afectes a una activitat econòmica que desenvolupi l’empresari o professional.
c) Habitatges diferents a l’habitual, llogades i que el propietari, persona física, hagi deixat de percebre la renda des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma (arrendador).
Amb el nou RD, el termini de suspensió passa d’un a tres mesos; s’adapta l’acreditació de vulnerabilitat a la situació derivada de l’estat d’alarma, sent suficient en aquestes circumstàncies amb una declaració responsable del beneficiari sobre la seva situació; i s’aclareix que les quotes suspeses no s’abonen en finalitzar la suspensió, sinó que tots els pagaments restants es posposen per idèntic període. També s’afegeix als autònoms i empresaris entre els col·lectius que poden beneficiar-se d’aquesta moratòria.
Amb la mateixa filosofia que la moratòria en el pagament de lloguers o d’hipoteques, el Reial decret llei 11/202 estableix la possibilitat d’una moratòria en els crèdits i préstecs no hipotecaris que mantinguin les persones en situació de vulnerabilitat inclosos els autònoms, incloent els crèdits al consum.
La moratòria per crèdits hipotecaris i crèdits i préstecs no hipotecaris cal sol·licitar-ho a les entitats financeres que no es podran negar si compleixen tots els requisits.
Quedem a la seva disposició per a qualsevol consulta o aclariment addicional que precisi, no dubti contactar amb nosaltres.
