El sector hotelero atraviesa dificultades como consecuencia de la crisis sanitaria de estos últimos tiempos, por lo que muchas empresas y grupos hoteleros se han visto obligados a vender activos o financiar su negocio para dotarse de liquidez que les permita afrontar la recuperación del sector. Con independencia del motivo por el que se procede a vender un activo hotelero es importante tener en cuenta todos los aspectos del proceso que conlleva dicha operación, tanto de negocio como técnico jurídico-financieros.
En muchos casos, esta venta de activos consiste en la venta de hoteles, la cual implica, una operación de compraventa del inmueble y la transacción del negocio en funcionamiento, ya sea en conjunto o bien de forma independiente, en función de estructura de la operación.
A diferencia del supuesto en el que se adquiere un hotel a través de la compra de las acciones o participaciones de una sociedad, en el que tiene lugar una sola operación, en el caso de la transmisión de activos, hay que diferenciar las distintas operaciones que se dan.
Respecto al traspaso del negocio, entendiendo por negocio toda la actividad, activos tangibles (mobiliario, marca, clientes, etc.) e intangibles (contratos, proveedores, nombre comercial, fondo comercio, licencias y autorizaciones necesarias para ejercer la actividad, etc.) así como cualquier bien o derecho y/o deuda afecto a la actividad de un determinado hotel, supone una operación muy compleja ya que se trata de un negocio en funcionamiento, por lo que es muy importante dejar zanjados en la fase de negociación todos los aspectos que puedan influir negativamente en el traspaso y cambio de mano del mismo, especialmente aquellos que puedan afectar, como pudieran ser de ámbito mercantil ( cláusulas de cambio de control) financiero (waiver bancario que se requiera), laboral (contingencias implícitas existentes) y administrativas ( vigencias de licencias y permisos), entre otras.
Para ello, es de especial relevancia que, desde el inicio, ya sea mediante carta de intenciones o contrato de promesa, se pongan de manifiesto las principales aspectos necesarios y básicos de la operación proyectada que deberán tenerse en cuenta por las partes en los siguientes pasos y documentos a suscribir.
Por otro lado, la compraventa del inmueble, aunque se trata de una operación más directa, también es conveniente examinar cuestiones que pueden afectar al inmueble, tales como las cargas, licencias vigentes para su finalidad hotelera, arrendatarios, cláusulas de cambio de control, posibles autorizaciones previas a solicitar, CAPEX necesario para adaptación del inmueble al nivel y categoría asociada, cumplimiento de requisitos de categoría hotelera, etc., que se deberán analizarán en el proceso de Due Diligence, tanto jurídico y financiero, como de negocio y comercial, previo a formalizar la transacción.
En cualquier caso, para asegurar el buen fin de la compraventa hotelera, teniendo en cuenta las dos operaciones que implica, es muy recomendable el estudio legal y técnico de las mismas desde el inicio de la redacción de los términos de la LOI para continuar con el mencionado proceso de Due Dilligence para la revisión de las cuestiones mercantiles, fiscales, laborales, financieras e inmobiliarias a los efectos de localizar las posibles contingencias que pudieran provocar sorpresas futuras y que pudieran afectar en las negociones al precio y garantías de la transacción, como en la fase de cierre y negociación del contrato de compraventa y documentos asociados.
Es de especial relevancia este tipo de operaciones, las contingencias implícitas que pudieran ser asumidas por el comprador, especialmente en el ámbito laboral por la antigüedad de trabajadores, así como por la necesidad de adaptar el inmueble a la categoría hotelera que ostenta en el momento de la adquisición y que requiera por ello una inversión para su cumplimiento posterior a la adquisición.
En el supuesto que estamos tratando, de adquisición directa del negocio y del inmueble, requiriere que se dé mayor énfasis a la revisión en cuanto a la subrogación contractual que el adquirente pudiera tener, especialmente en caso de que exista un operador o gestor del negocio hotelero en el inmueble, especialmente en los casos de resolución contractual y las posibles consecuencias económicas de ello para el titular futuro del inmueble.
Es por ello que es de especial relevancia tener un prisma 360º de la operación en su conjunto para poder optimizar la operación y plasmar en los documentos contractuales, desde sus inicios con la carta de intención hasta el contrato de compraventa con las manifestaciones y garantías y documentos complementarios, todas los aristas que se hayan podido encontrar o bien que , no conociéndose en el momento de la transacción, pudieran ser reclamados en el periodo de garantía contractual o en su defecto por ley.
Para concluir, es conveniente destacar que para garantizar el éxito de la operación es importante confiar en el asesoramiento y la gestión de todo el proceso en profesionales cualificados y con experiencia en operaciones de M&A que puedan marcar el camino a seguir y advertir de posibles contratiempos que surjan hasta la finalización de las garantías otorgadas en el periodo contractual.
David Olivares
Socio de Kreston Iberaudit
Abogado
